Нам хватит лишь на дверь в новую жизнь
Мы, жители Сысерти, много лет ждали, когда же, наконец-то, будут сносить старые двухэтажки, построенные ещё в 40-х – 50-х годах прошлого века, и в городе появятся современные новые дома. Мечтали, что у нас, жителей аварийных домов, будет возможность переехать в новые квартиры. Но похоже на то, что это были только мечты. В реальности же дела обстоят совсем не так.
На ОТВ четыре года назад – 9 марта 2021 года – вышел сюжет «В Сысерти от аварийных двухэтажек избавимся по программе реновации». В нём глава администрации СГО Дмитрий Андреевич Нисковских рассказал о том, что жилье получит каждая семья всех аварийных домов. Его слова звучали, как мёд для наших ушей. Он объяснял, что на свободной территории строится новый жилой дом, в него переселяют жителей. Прямо здесь, в своём квартале. На месте расселенного дома – строят новый, переселяют следующий. И так – весь квартал старых домов.
Но на сегодняшний день администрация СМО уведомила собственников, к примеру, нашего дома по ул. Орджоникидзе, 5 о том, что согласно ст 32 ч 10 ЖК РФ мы должны осуществить снос дома или его реконструкцию в разумный срок. Также дом включили в перечень адресов, включённых в программу «О развитии застроенных территорий» (постановление от 19.06.2018 г. № 953). Собственникам дома взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется денежное возмещение по рыночной стоимости жилого помещения, согласно ст 32 ч 7 ЖК РФ. Выплату возмещения обязали произвести застройщику – ООО ПСК «Строительный комплекс», согласно заключенному договору между администрацией СМО и застройщиком.
Нам дали 6 месяцев, чтобы принять решение о подаче заявления в администрацию СМО на получение разрешения на строительство, снос, реконструкцию дома или заключить с застройщиком соглашение о выплатах возмещения за освобождаемое жилое помещение. Если соглашение не будет достигнуто – посоветовали обращаться в суд.
За наши квартиры нам были предложены суммы по стоимости старого разрушенного барака. Может ли это быть улучшением жилищных условий граждан? Переезд из одного разрушенного дома в подобный.
В нашем доме 4 коммунальных квартиры, имеющие в пользовании общую площадь, в которую входит кухня, туалет, коридор. Согласно ст 32 ч 7 ЖК РФ, при расчёте выплаты компенсации должны учитываться кв м общего пользования имущества граждан, земельного участка, возможные убытки, которые появятся в связи с изменением места жительства, поиском жилья, и прочие расходы.
Вопрос к главе Д. А. Нисковских, а это кто нам должен выплатить? С кем мы должны заключить договор?
Мы хотели бы переехать из аварийного дома в человеческие условия. А слова о том, что каждая семья получит новую квартиру в строящемся доме, что-то значат?
В настоящее время у нас есть перспектива купить только одну дверь в новую жизнь.
В нашем доме большая часть жителей – пенсионеры, есть малоимущие граждане, состоящие на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, семьи с детьми. Взять ипотечный кредит многим не под силу. У многих это – единственное жильё.
Дмитрий Андреевич, Вы на правах хозяина города, дайте возможность нам переехать в достойное жильё. Дайте, пожалуйста, обратную связь, на приём к Вам не записывают и попасть нельзя.
Марина Зелль, г. Сысерть.
Вот отзывы жильцов дома:
Марина Зелль:
– Застройщики предлагают некоторым взять у них квартиру в рассрочку. Допустим, квартира в строящемся доме стоит 3,5 млн. За комнату дадут 1,6 млн. Недостающие деньги предлагают выплатить до конца года в рассрочку без процентов. В месяц это получается 222 тысячи, примерно.
Другим предлагают взять ипотеку под 30 % годовых, и тоже комната получается за 1,7 млн + ипотека.
Нам конкретно сказали: возмещают только за комнату. Дескать, сами ищите и покупайте в своей 1,25 млн сумме.
Одна семья согласна на 2,5 млн за комнату, но у них есть свои деньги добавить на квартиру.
Татьяна Сергеевна Абакумова:
– В собственности у меня в этом доме комната 16 кв м, где живу вместе с сыном-студентом. Застройщик предложил мне за эту комнату 1,5 млн, либо приобрести у них 1-комнатную квартиру. А 1,5 млн зачтут в стоимость квартиры, а остальную сумму надо отдать до конца 2025 года. Остальная сумма – 2,1 млн. Такой возможности я не имею. На 1,5 млн приобрести жилье тоже не смогу, так как у меня сын-студент, ипотечные условия сейчас просто нереальные. Нам что теперь, бомжевать?
Стихина Анна Андреевна:
– Проживаю с детьми и мужем. Наш дом сносят, взамен имеющегося жилья нам предлагают компенсацию в размере стоимости жилого помещения. Грубо говоря, 1,5 млн. При этом в счёт не входит коридор и туалет. Когда я связалась с руководителем отдела продаж Викторией Владимировной Иванченко, она заявила, что нам и так предлагают больше рыночной стоимости жилого помещения. Мол, если вы хотите квартиру, вы делаете этой компенсацией первый взнос, а на остальную сумму – берите ипотеку. Меня это не устроило. Как она подчеркнула, квартиры мы не получим. И, говорит, жалуйтесь, хоть куда.
На Орджоникидзе, 5 проживает 11 семей. Как говорят соседи, 3 семьи подписали соглашение на компенсацию и приобретение квартиры (у них есть чем доплатить). Двенадцатая семья переселена примерно год назад – у них жильё по договору социального найма.
Ответ администрации
Жилой дом включён в перечень адресов зданий, подлежащих сносу, в целях развития жилой застройки. Застройщиком застроенной территории является общество с ограниченной ответственностью СЗ ПСК «Строительный комплекс» (далее – застройщик).
Согласно подпункту 3.1.3 пункта 3 Договора о развитии застроенной территории от 28.08.2018 застройщик осуществляет выплату возмещений собственникам за изымаемые жилые помещения на основании соглашения, заключаемого между застройщиком и собственником изымаемого жилого помещения.
Руководствуясь частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) при определении размера возмещения в него включаются: во-первых, рыночная стоимость жилого помещения и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учётом доли в праве общей собственности на такое имущество, во-вторых, все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в коммунальной квартире (общее имущество), используемое для обслуживания более одной комнаты в коммунальной квартире, доли которых пропорциональны размеру общей площади комнаты в коммунальной квартире (часть 1 статьи 41, часть 1 статьи 42 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади комнаты в коммунальной квартире и площади помещений, составляющих общее имущество в коммунальной квартире (часть 2 статьи 42 ЖК РФ).
Исходя из вышеуказанных положений, при определении размера возмещения, помимо рыночной стоимости комнаты в коммунальной квартире, рассчитывается рыночная стоимость доли общего имущества в коммунальной квартире, приходящаяся на комнату в коммунальной квартире.
Застройщику направлены письменные рекомендации в целях осуществления расчётов для определения возмещений собственникам жилых помещений.
С. О. Воробьёв, первый заместитель главы Сысертского муниципального округа
Из договора о развитии застроенной территории
Обязательства Застройщика:
***
Передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма…
***
Уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения, находящиеся в собственности…
***
Осуществить строительство объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, а именно: осуществление реконструкции тротуарной части удлиц Трактовая, Карла Либкнехта, Розы Люксембург, переулка Стрелочников, прилегающих и включенных в застроенную территорию, включая размещение элементов благоустройства, (в том числе лавок, урн для мусора, элементов озеленения территории, ограждений), реконструкцию уличного освещения, предусматривая размещение велосипедных дорожек, в соответствии с проектом реконструкции тротуарной части…
***
Застройщик в каждом новом многоквартирном доме может заключать договоры долевого участия с гражданами, отселяемыми Застройщиком из жилых помещений, в размере не более 10 процентов от общей вводимой жилой площади в новом доме.
Дьявол кроется в мелочах
В 2018 году муниципалитет подписал контракт комплексного развития территории до 2032 года. Речь идёт о квартале двухэтажек по К. Либкнехта, Орджоникидзе, Р. Люксембург и Трактовой.
Задолго до этого, при предыдущих главах также были попытки привлечь инвестора, который смог бы вместо старых двухэтажек построить новые дома, расселив жителей старых. Идея хорошая. Аварийных домов немало. Государственная программа по переселению из аварийного жилья движется медленнее, чем хотелось бы. А в этом случае к решению государственной задачи подключается частный капитал.
На разных этапах появлялись различные компании, которые вроде бы хотели взяться за проект, но до дела так и не доходило. Объём большой, с рентабельностью – вопросы.
Могло и в этот раз не получиться: учредители, подписавшие договор, поняли, что не справятся. Но компанию купили другие строители.
И вскоре после этого, 11 октября 2023 года, в думе СГО прошла рабочая встреча с представителями ООО ПСК «Строительный комплекс», которые занимаются реализацией проекта. Директор компании Альберт Маулизянович Машаев рассказал о проектировании двух девятиэтажных домов. Это 81 квартира.
В целом по проекту планируется микрорайон на два десятка домов с детским садом на 270 мест внутри. Планируется в новом микрорайоне и почта, и магазины, и аптеки, – в общем, необходимая социальная инфраструктура. Но пока разрешение на технологическое присоединение к городским сетям получено на первые два дома. Разрешение дали несмотря на то, что наши очистные работают на пределе, потому что новые дома будут отчасти заменять старый жилой сектор.
Об этом «Маяк» писал, соответственно, в октябре 2023 года:
«Два дома будут на пустыре по К. Либкнехта, как бы поперек к улице. Почему начали именно с них? Потому что параллельно должно идти расселение. И далеко не все жители хотят переезжать из своего района. Хотят остаться здесь и переселиться в новый дом. Кроме того, сложно на вторичном рынке найти подходящие по метражу квартиры. Хотя с кем-то уже договорились о переезде. По приватизированным квартирам собственникам могут предложить выкупную стоимость. А там, где договоры социального найма, замена должна быть метр в метр. Со своей стороны, администрация СГО торопит застройщика именно с расселением аварийных квартир».
Казалось бы, такой вариант – благо для всех. Город получит красивый современный район. Жильцы – новые квартиры. Да и застройщик не должен быть в накладе: за символические деньги выиграф право на реализацию проекта, землю получают без аукциона. Расселяют двухэтажные дома – строят девятиэтажные. Остальные этажи – чистая продажа по рыночным ценам.
Но, как показала наша история, дьявол кроется в мелочах. Жильцам предлагается не квартира, а примерно, треть её стоимости. Поскольку речь идёт не о богатых семьях, а о жильцах коммуналок, людях без золотых парашютов, то перед ними реально замаячила перспектива остаться жить на улице. Действующие процентные ставки по ипотеке пугающие. Конечно, в 2018 году, когда муниципалитет и застройщик подписывали договор, никто не мог знать, что проценты по ипотеке вырастут втрое. За последние пару лет они не просто повысились – подскочили.
Почему жильцы оказались проигрыше? Если дом признан аварийным и включён в региональную программу – они получили бы больше гарантий. Это обеспечивается бюджетом.
И в этом случае, права разные для собственников квартир в доме и нанимателей муниципального жилья.
Владелец жилья имеет право выбора: получить денежную выплату за недвижимость или новую жилплощадь в том же районе и населённом пункте.
Если человек живёт в квартире по договору соцнайма, он имеет право только на переселение. Новая социальная квартира должна быть расположена в том же населённом пункте, быть идентичной по площади и количеству комнат, отвечать санитарным и техническим нормам.
Когда жителей переселяют из аварийного жилья по региональную программе, они получают площадь больше или равную предыдущей (минимум 18 кв м на гражданина).
Старые двухэтажки признаны аварийными. Рано или поздно, до них бы дошла очередь региональной программы. Ждать пришлось бы долго. Переселить могли в другую часть города и не в новостройку… Но это было бы, если бы не было принято решение о комплексном развитии территории, что исключает попадание дома в программу.
Раз дом не включили в программу, как в нашем случае, жильё только компенсируют деньгами. Размер выплаты рассчитывается на основе рыночной цены жилья. В сумму выплаты должны войти: рыночная цена старой квартиры; стоимость доли в общедомовом имуществе; стоимость доли в праве на земельный участок, на котором стоит дом; неиспользованные взносы на капитальный ремонт, которые вносил хозяин жилья; будущие траты на переезд и риелтора, который поможет найти новую квартиру.
Но рыночная стоимость аварийного жилья небольшая. Купить на эти деньги квартиру в новостройке невозможно. А за комнату в старой коммуналке и на вторичном рынке приобрести что-то очень сложно.
Получается, жильцы двухэтажек стали жертвами комплексного развития города. Законно? Да. Справедливо? Нет.
Если верить интернету, чтобы получить более адекватную сумму, можно не подписывать акт об изъятии, обратиться в оценочную компанию и с решением оценщика подать иск в суд. Судебная практика показывает, что таким образом можно увеличить размер выплаты и получить возмещение судебных расходов.
Ирина Летемина
Два варианта расселения аварийных домов – два варианта правового регулирования.
Если дом не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ (компенсация).
Если включен – собственник жилого помещения (согласно, пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства») имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом право выбора – за собственником жилого помещения.