Что нужно знать при выборе способа управления многоквартирным домом

В последнее время жителей многоквартирных домов вновь агитируют изменить способ управления домом, как путем обращения через средства массовой информации, так и напрямую, через поквартирный обход с предложением поставить свою подпись под некими документами.
Вместе с тем, в текущем году произошли существенные изменения действующего жилищного законодательства, а по вопросам применения положений Жилищного кодекса России за последние годы сформировалась судебная практика. О каких «подводных камнях» нужно знать, решая вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом.
Cогласно пункту 3 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. На первый взгляд, все очень просто: стоит собственникам захотеть – способ управления будет изменен. Либо будет выбрана другая управляющая компания. Но действующий договор с управляющей организацией связывает как собственников, так и управляющую организацию определенными обязательствами.
Поэтому в судебной практике досрочное расторжение любых договоров, в том числе и договоров управления многоквартирным домом, производится только при наличии уважительных причин, в частности, если одна из сторон договора грубо нарушает свои обязанности. Поэтому, если собственники не докажут факт грубого нарушения управляющей компанией своих обязательств, договор не может быть расторгнут до истечения срока его действия по произволу одной из сторон.
Юридическое значение имеет также соблюдение требований Жилищного кодекса о порядке проведения общего собрания собственников. Согласно внесенным изменениям, по общему правилу, извещение о проведении такого собрания, содержащее все необходимые сведения, должно быть направлено инициатором собрания всем собственникам заказным письмом либо вручено каждому под роспись. После этого должно проводиться очное голосование по вопросам, внесенным в повестку дня. Нарушение этих требований может повлечь признание решения общего собрания собственников в судебном порядке недействительным. А сбор подписей через незнакомых лиц путем обращения в отдельные квартиры вообще не имеет ничего общего с требованиями закона. Кто несет ответственность за итоги такого голосования, какие последствия оно повлечет?
Таким образом, решения по внезапной смене способа управления могут привести лишь к одному – к длительным судебным разбирательствам, неразберихе с вопросом о том, кому же все-таки нужно оплачивать предоставленные услуги, так как точку в этом споре поставит только решение суда. Управляющая компания, с которой заключен действующий договор, не будет подчиняться незаконному решению собственников, а новый «услугодатель» не замедлит выставить свой счет.
При возникновении спора о признании решения общего собрания недействительным, к участию в деле будут привлечены все собственники, проголосовавшие за незаконное решение.
Начиная с 2009 г. из федерального и областного бюджетов выделяются деньги на софинансирование капремонта многоквартирных домов. Но не все жители знают, что в соответствии с законом получить эти деньги могут только управляющие компании, а если жители выбрали непосредственное управление, денег на капремонт им выделить не могут. Сейчас вновь решается вопрос о выделении средств на капремонт. И те дома, которые перейдут на непосредственное управление, останутся «за бортом» государственного финансирования.
Выбирая такой способ, как непосредственное управление многоквартирным домом, следует учесть и то, что в соответствии со статьей 164 ЖК РФ, каждый собственник при таком способе управления от своего имени обязан заключить договоры на холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение. Навряд ли ресурсоснабжающие организации сами придут в каждую квартиру с проектом такого договора. Собственникам самим придется обращаться в ресурсоснабжающую организацию.
При непосредственном способе управления управляющая компания прекратит ведение регистрационного учета граждан по месту жительства. Эти расходы собственники нести перестанут, но, во-первых, в структуре платы за содержание и текущий ремонт плата за регистрационный учет составляет мизерный процент, а во-вторых, получить справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах будет сложнее.
Е. Кожевина, кандидат юридических наук, доцент, заместитель директора по правовым вопросам
ООО «Управляющая компания «Сысертская собственность»