Как водится в России, всякая крупномасштабная кампания многократно откладывается. Так произошло и с выбором способа управления многоквартирными домами. Жилищный кодекс, который ввел новое требование, вступил в силу с марта 2005 года. Первоначально жильцам давался год, чтобы собственники выбрали одну из трех форм управления домом. Прошло уже три года, а мы все перед тем же выбором.
«Маяк» уже неоднократно называл три предусмотренные законом формы, повторю коротко плюсы и минусы каждой.
НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕ-НИЕ – жильцы-собственники не создают никакой совместной юридической структуры для управления домом и не подключают для этого посредников. Они платят только за оказанные услуги. При этом каждый сам заключает договор на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление и на прочие ему необходимые услуги с организацией, которая их предоставляет. В наших условиях, львиную долю коммунальных услуг способно предоставить только муниципальное предприятие ЖКХ.
Услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Хотя по решению собрания от имени собственников помещений в доме вправе действовать один человек (неважно при этом, является ли он сам собственником квартиры в этом доме), имеющий доверенность, выданную ему в письменной форме всеми или большинством собственников в доме.
Плюсы: нет посредников – нет лишних затрат на управление. Самый дешевый вариант. Нет «круговой поруки». Вы несете ответственность непосредственно перед поставщиком услуг только за свои долги. Под вашим контролем каждый рубль, вложенный в общую собственность.
Минусы: нет ответственного за содержание дома в целом. Случись авария общего имущества, о том, кто и за какую сумму ее будет ликвидировать, нужно решать собранием. Как и вопросы о любом – косметическом или капитальном -ремонте. Собрание это столь же проблематично собрать, как и то, на котором мы выбираем способ управления домом. Насколько знаю, в большинстве случаев такие собрания организуются администрацией муниципалитета в форме заочного голосования. Трудно будет договориться между собой. Жильцы пятого этажа, к примеру, в голос закричат, что важнее всего ремонт крыши. А их соседи с первый этажей приоритет отдадут канализации. В стоквартирном доме может оказаться двести-триста совладельцев. Это уже – неуправляемая толпа. Кто и где будет организовывать собрания для столь многочисленной публики? Кто придет на такое собрание? Ведь оно будет правомочно лишь при большинстве присутствующих собственников.
ТСЖ – ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ – это юридическое лицо, учрежденное собственниками квартир в доме (или даже в нескольких домах, как в Щелкуне, например, ТСЖ «Связист»). Эта форма по сути дублирует схему управления, существовавшую все советские годы в кооперативных домах. Жильцы избирают правление и председателя товарищества. Исполнительный орган, как правило – председатель и бухгалтер – ведет всю хозяйственную деятельность. Заключает договоры с поставщиками услуг для ТСЖ. У ТСЖ есть свой устав, согласно которому часть вопросов отнесена к решению правления (что более мобильно для оперативного решения вопросов), часть – к общему собранию.
Плюсы: есть ответственный за содержание дома в целом, он подотчетен собственникам квартир и избираем ими. В случае аварии – у председателя есть все полномочия тут же нанять соответствующую службу для ее ликвидации. Вопросами ремонта можно заниматься не в авральном, а в плановом порядке.
Минусы: ТСЖ – юридическое лицо, ведущее хозяйственную деятельность. Как минимум, председатель и бухгалтер, должны трудиться за зарплату. Им нужно место для работы. У любого юридического лица – налоговая и прочая отчетность. Все это требует дополнительных затрат, на которые, конечно же, должны раскошелиться собственники многоквартирного дома. Эти затраты удешевляются, если в ТСЖ объединяются несколько домов. Но такое объединение под силу организовать только муниципалитету.
Откуда взять председателя и бухгалтера? Из жильцов дома? Тогда это могут быть пенсионеры или безработные, или кто-то во имя общего блага должен бросить свою основную работу. Можно нанять управленцев со стороны, но кто возьмется их искать, и какую зарплату сможет предложить собрание?
Еще один минус, на мой взгляд, очень важный. Между потребителем услуг (собственником квартиры) и исполнителем (классический пример – ЖКХ) появляется посредник – ТСЖ. Теперь за услуги вы платите не напрямую, а через ТСЖ. Вы платите, а сосед – нет. В результате у ТСЖ появляется и растет задолженность перед ЖКХ. В конце-концов, ЖКХ (вполне обоснованно и законно) приостанавливает подачу услуг должнику –ТСЖ. Воды, к примеру, лишатся и должники, и добросовестные плательщики. И сколько угодно вы сможете обращаться в суд… на ТСЖ. Ведь договор на услуги у вас будет именно с этим юридическим лицом. И вы выиграете суд. Но ТСЖ само услуги не оказывает и кран с водой не откроет. Крантик-то по-прежнему в ЖКХ останется. А ЖКХ справедливо отключит должника…
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ – вариант, к которому склоняет жителей администрация муниципалитета. В чистом виде посредник. По сути, управляющая компания должна стать тем, кем в свое время не стало МУП «Управление ЖКХ и КЭ» – предприятие, которое подвели к банкротству. Жильцы не создают совместно юридическое лицо и не управляют сами. Они доверяют это специальной конторе, которая на профессиональной основе ведет всю работу по содержанию, ремонту, обслуживанию жилья. Соответственно, договор на коммунальные услуги каждый собственник будет иметь с управляющей компанией. Муниципалитет сейчас организует единую управляющую компанию «Сысертская», которую учредят имеющиеся в округе предприятия ЖКХ.
Плюсы: обслуживанием домов займутся профессионалы. Пожалуй, только штату управляющей компании под силу обследование технического состояния многоквартирных домов, составление дефектных ведомостей, всяческих смет на ремонт. Меньше всего хлопот и собраний для собственников. Хотя и в этом случае должны проводиться собрания, на которых компания будет отчитываться перед собственниками. Перемены минимальны: вместо договора с ЖКХ у вас будет договор с управляющей компанией, которая все делает за собственников. Кстати, сюда можно будет жаловаться, если качество услуг захромает. Скажем, за еле тепленькую водичку нужно требовать перерасчет. Управляющая компания должна выступить контролером по качеству услуг и сделать такой перерасчет.
Минусы: это самый дорогостоящий способ управления. Ведь содержать нам придется уже целый штат специалистов компании, деленный на количество домов, подписавшихся за управляющую компанию. Ну и та же самая «круговая порука», как в ТСЖ, только еще масштабнее. Представьте, весь район сысертский начнет обслуживать одна управляющая компания. Долги населения перед коммунальщиками на сегодняшний день измеряются в десятках миллионов. И они от новых правил никуда не рассосутся. Этот долг повиснет на Управляющей компании, и ЖКХ смело сможет лишить должника каких-либо коммунальных благ. И никого не будет волновать тот факт, что лично вы чисты перед управляющей компанией.
Если кворума не будет?
С началом весны муниципалитет активно развернул пропагандистскую кампанию по выбору способа управления домом. На подъездах расклеили листовки, призывающие принять участие в заочном голосовании. Кое-где в почтовых ящиках появился спецвыпуск «Жилищного вестника».
На мой взгляд, муниципалитет«упростил» требования закона. Потому как извещать о собрании должны каждого собственника в письменном виде и персонально. А совсем не объявлениями на заборах. Составлен ли реестр собственников, высчитана ли доля голосов каждого, – все это остается большой загадкой. Кто уполномочен считать голоса, и как с результатами будет ознакомлен каждый собственник, – еще одна загадка. Очевидно, тем же путем – на заборах надо будет искать! Какие механизмы защитят наши голоса от фальсификации? Тем более, что сама процедура голосования растянута (если верить заборным объявлениям) с 10 марта по 1 мая.
Муниципальные агитки склоняют жильцов-собственников к выбору управляющей компании. По идее, управляющая компания должна контролировать предприятия ЖКХ и отстаивать перед ними интересы жильцов. Как это будет на деле, если сами предприятия ЖКХ ее и создали?! В спецвыпуске «Жилищного вестника» директор МУП ЖКХ «Сысертское» Е. П. Кайгородцев откровенно говорит: «Сегодня вы вправе самостоятельно выбрать форму управления своим домом и строить договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг на приемлемых для НАС условиях».
Что же произойдет, если и в заочном голосовании не примет участие большинство собственников? Судьбу домов, в которых собрание не изберет способ управления, будет решать открытый конкурс. Его тоже проведет муниципалитет. В этом случае командовать домом однозначно будет управляющая компания. Но уже не обязательно сысертская. К нам вполне может приехать Екатеринбург. Дома передадут той компании, которая выиграет конкурс. Кстати, уже упомянутый «Вестник» пугает граждан еще и тем, что дорогостоящую работу конкурсной комиссии также будут оплачивать собственники домов. Правда, нигде нет ссылок на норму закона об этом.
В общем, хрен редьки не слаще. Какой способ не избери, везде свои подводные камни. Утешает одно: выбор этот мы не один раз на всю жизнь делаем. Не понравится один способ – по решению собрания он может быть изменен в любое время на второй или третий. Ну и сами компании люди вправе менять. Только возможно это будет не раньше, чем собственники научатся самоорганизовываться, договариваться друг с другом, реально сообща чувствовать себя собственниками общего дома. Со всеми вытекающими правами и обязанностями.
Вопросов, связанных с реформой жилищно-коммунального хозяйства – множество. И мы не раз вернемся к ним на страницах газеты. Будем рады, если вы пришлете свои мнения, размышления и наблюдения на эту тему. Обращайтесь с вопросами, мы будем адресовать их специалистам. Тема отдельного разговора– финансирование капитальных ремонтов жилого фонда из бюджета страны. В ближайшие три года в Свердловской области на восстановление жилья планируется потратить более 16 мдрд рублей. Как распределят эти деньги, тоже зависит от умения собственников управлять домом.
И. Летемина