Кто хозяин твоего дома, или Битвы в коммунальной сфере

Управление многоквартирными домами. Сколько копий сломано в последнее время в Сысерти по этому поводу. Одни призывают уйти в непосредственное управление и заключить договор с МУП ЖКХ. Другие – не делать этого, оставаться в управляющей компании. Оба предприятия выставляют гражданам одинаковые платежи за свои услуги по содержанию жилья.

Чтобы разобраться в причинах конфликта и расставить точки над «и» в управлении домами, «Маяк» пригласил на круглый стол в редакцию директора МУП ЖКХ «Сысертское» депутата Думы СГО Виталия Юрьевича Никитенко, директора УК «Сысертская собственность» Ирину Юрьевну Григорьеву, помощника прокурора Аслана Гаджибалаевича Гаджибалаева, депутата Думы СГО Бориса Ефремовича Фабриканта. Вела дискуссию автор этих строк, депутат Думы СГО Ирина Николаевна Летемина.

Летемина: Вопросов по содержанию жилья у граждан немало. Начнем хотя бы с того, откуда взялся действующий тариф?

Никитенко: До 2008 года стоимость жилищных услуг утверждала администрация. Затем последний утвержденный главой тариф ежегодно индексировался в соответствии с коэффициентом минэкономразвития. Так дошло до 10 рублей 84 копеек за 1 кв м. На эту сумму мы должны предоставить определенный перечень работ. Видов работ может быть и больше. По желанию собственников – хоть окна помоем, хоть подъезд озеленим, если люди готовы за это дополнительно платить.

Григорьева: Правильно называть не тариф, а размер платы за содержание жилья. Так вот специалисты называют его «социальным». Если посчитать все виды услуг, которые предусматривают 170 правила госстроя, то плата за содержание с квадратного метра жилья должна составлять 25-30 рублей, в зависимости от категории дома. Проблема в том, что люди не понимают, что бремя содержания жилья ложится не на «дядю», а на них самих. Решат они на общем собрании, что по их дому надо сделать какие-либо работы, – управляющая компания сделает, как они пожелают. Но и стоимость этих работ будет предъявлена им дополнительно. Все расходы по содержанию дома ложатся на плечи собственников. Жители многоквартирников на Верхней Сысерти, к примеру, запросили ремонт крыши. Мы просчитали, что в этом случае сборы на содержание жилья должны составить 44 рубля с метра.  Фактически же они не платят и установленного тарифа.

Летемина: Но по действующему жилищному кодексу, эту самую плату должны устанавливать жители на общем собрании…

Фабрикант: Непонятно и то, почему за текущий ремонт идет из месяца в месяц одна и та же цена. Работа-то выполняется разная.

Григорьева: В жилищном кодексе все написано хорошо. Но только в теории. На практике нереально утверждать плату на собрании. Хотелось бы пояснить, что в существующем размере платы  за содержание жилья есть постоянная составляющая. Это те средства, на которые содержатся круглосуточная аварийно-диспетчерская служба, сотрудники, которые занимаются начислением платежей и взысканием задолженности, паспортист, лифтовое хозяйство. На это осуществляется подготовка к тому же отопительному сезону, ревизия задвижек, на эти деньги убирается придомовая территория.  И от этих расходов собственник, согласно ЖК, отказаться не имеет права. Переменная величина в строке за содержание жилья – текущий ремонт. Вот по текущему ремонту собственники как раз и должны проводить собрание, решать, что им нужно отремонтировать. А управляющая компания рассчитает, сколько эта работа стоит.

Летемина: если плата одинаковая для всех домов, значит, за лифт платят и те, в чьих домах лифта нет?

Григорьева: В домах, оборудованных лифтами, плата за метр площади составляет 17 рублей 95 копеек за метр. Очень часто жители просят ремонт подъездов. Для них ремонт подъездов – это и есть весь текущий ремонт. Они не хотят видеть более серьезные проблемы: скажем, трубу в подвале прорвало или крыша протекла. В первую же очередь, нужно проводить такие работы, от которых зависит техническое состояние дома. А вот косметический ремонт в подъезде может и подождать.

Летемина: Наверное, эти работы люди оценивают уже не как текущий, а как капитальный ремонт.

Григорьева: Кстати, о капремонте. Когда что-то не так сделано, вы придите сразу, а не через два года. Мы подрядчикам просто не платим деньги, пока они не устранят нарушения. У нас же жители молчат, а жалобы начинаются только тогда, когда мы, устав ждать оплату 5% за ремонт, начинаем требовать ее в судебном порядке. Управляющая компания подписывает акты о приемке ремонта в последнюю очередь. Когда работу уже приняла эксплуатирующая организация (ЖКХ), технадзор, жители. И на выполненную работу есть гарантийный срок, если дефекты выявляются при эксплуатации.

Летемина: Есть ли вообще у муниципалитета шанс попасть еще раз в программу капитального ремонта, если по условиям программы 80% домов должно находиться в УК, а у нас дома выходят в непосредственное управление?

Григорьева: Думаю, денег округу не дают именно по этой причине. В целом по району ситуация, когда и в Двуреченске, и в Бобровском, и в Большом Истоке ушли от управляющих компаний в непосредственное управление.

Летемина: Как прокуратура оценивает ситуацию. То, что территория лишается возможности участвовать в федеральной программе.

Гаджибалаев: Данный выбор сделали собственники. Мы не можем этому препятствовать.

Летемина: Знаю, что в законодательство вносились поправки относительно непосредственного управления. Такая форма вроде бы и есть, но вроде бы и нет.

Григорьева: Если заглянуть в 164 статью ЖК, то увидим, что собственники помещений, если в доме больше 12 квартир, должны заключать договор на обслуживание с профессиональной организацией. Типа УК.

Никитенко: Жители качают права, при этом обязанности свои не спешат выполнять. У меня за месяц задолженность населения выросла до 33 млн рублей. В среднем, это если бы весь город не платил два с половиной месяца. А отдельные граждане по пять лет не платят за коммунальные услуги.

Летемина: Может ли прокуратура как-то повлиять на неплательщиков?

Гаджибалаев: Если обслуживающая организация подала в суд на неплательщика, суд удовлетворил ее требования, и дело о взыскании находится в службе судебных приставов, то тут мы проверим исполнительное производство. К самим гражданам никаких мер прокурорского реагирования мы применить не можем.

Григорьева: Очень трудно работать с магазинами, расположенными на первых этажах жилых домов. Их хозяева, как правила, физические лица, которые сдают помещения в аренду. Получают прибыль, а за услуги рассчитаться не торопятся.

Летемина: А налоги с полученной аренды эти физические лица платят? Пытались ли к этой проблеме привлечь правоохранительные органы

Григорьева: Нет. У нас вообще очень развит потребительский экстремизм. И вот то, что мы предоставили возможность перейти из одного способа управления в другой. От одной обслуживающей организации к другой – только способствует этому. Мы обслуживали кашинские дома. У них перед нами задолженность образовалась – 600 тысяч рублей. А теперь они, не рассчитавшись с нами, перешли в ЖКХ. А кто будет гасить их долг? Мы не имеем права переложить его на других жильцов – будем взыскивать в судебном порядке. Жители высказывают много недовольства в наш адрес. Часто нашу работу не видят, но на самом деле мы в каждом доме что-то сделали. Надо ведь понимать, что за два года нельзя сделать все, что не делалось 20 лет!

Фабрикант: Ваша контора закрыта для людей. Существует стандарт раскрытия информации. Нет ответа месяцами. Я неоднократно писал в управляющую компанию. Делайтесь прозрачнее, и люди вам поверят. Я вам пока не верю. Вы размещаете хвалебные статьи о себе в «Московском комсомольце» и бесплатно их разносите. Но не видите жалоб граждан в «Маяке». Может быть, кто-то ошибается, ругая вас за бездействие, так переубедите! Ответьте на страницах «Маяка» же.

Гаджибалаев: Если управляющая компания не отвечает – обращайтесь в прокуратуру. Прокуратура за несоблюдение стандарта раскрытия информации привлечет к административной ответственности.

Григорьева: Во-первых, вся информация, которую мы должны предоставлять гражданам, размещена на нашем сайте. Во-вторых, мы под роспись отчеты выдаем, а люди все равно говорят, что ничего не получали. Но я соглашусь, наверное, есть наша вина. На письма в газете постараемся отвечать. Другое дело, что иногда приходят и с издевкой требуют: «Дайте штатное расписание конторских крыс». Так вот, по запросу собственника мы предоставляем информацию только в рамках договора управления.

Никитенко: На существующий размер платы нормально содержать дома нельзя. Я буду зарабатывать прибыль на других видах деятельности и вкладывать ее в дома. Сейчас к нам в управление перешли 11 домов. Дальше предприятие эту кампанию продолжать не намерено. Как говорится, кто не успел, тот опоздал. В этих домах я наведу порядок. Начну с дома по Р. Люксембург, 21. Ремонт в нем не терпит отлагательств.

Григорьева: Пять раз мы пытались провести в этом доме собрание собственников, чтобы дом попал в программу капитального ремонта. Безрезультатно.

Летемина: Как прокуратура оценивает легитимность процедуры перехода домов из управляющей компании в ЖКХ.

Гаджибалаев: Люди выбрали непосредственный способ управления – их право. Инициаторы собрания – собственники. Тут все правильно. Но! В повестке собрания нет пункта о расторжении договора с предыдущей УК. А это значит, они могут получить счета за содержание дома сразу от двух предприятий. Были такие заявления: «Мы вообще никакого договора не заключали», однако прокуратура запрашивала документы, и выяснялось, что договор все-таки был. Поэтому на собрании нужно ставить вопрос о расторжении, ну и как-то мотивировать: почему возникло желание расторгнуть договор. Что не выполняла УК. Со своей стороны, УК может тоже обжаловать незаконное расторжение договора, но она этого не делает, а молча продолжает выставлять счета. Отсюда и возникает спор гражданско-правового характера. Решать его можно только в судебном порядке.

Летемина: В этом месте у меня, как у одного из собственников в многоквартирном доме, возникает вопрос. Кто и когда подписывал договор? Лишь однажды в нашем доме ходили листки заочного голосования по выбору способа управления домом. И в них значилась УК «Сысертская». Но договора ни с ней, ни с невесть откуда взявшейся «Сысертской собственностью» я совершенно точно не подписывала…

Григорьева: Многие договоры подписывал комитет по управлению имуществом (КУМИ), как представитель собственника муниципальных квартир.

Летемина: Это происходило в 2008 году. Так сказать на закате приватизации. Ставлю под сомнение, что муниципалитет являлся собственником более чем в половине квартир.

Григорьева: Жилищный кодекс – несовершенный документ. В нем говорится, что договор на дом должен быть в форме одного документа, и он должен быть подписан всеми собственниками. Да все-то собственники его и за год вряд ли подпишут! И что все это время дом обслуживаться не будет? У нас есть основания приступить к обслуживанию, когда имеется подпись хотя бы одного собственника. Дом не из кубиков состоит, это – единое целое. У нас есть генеральный договор на дом. На его основании каждый собственник может заключить индивидуальный. К июлю 2011 года  срок управления УК «Сысертская» подошел к концу. Новые договоры на управление заключала уже компания «Сысертская собственность».

Фабрикант: Выяснял у В. П. Горна, что конкурсов на управление домами администрация не проводила. Стало быть, единственный легитимный способ появления УК – собрания собственников. Но вот один, второй, третий… – говорят не было собраний. Так есть ли правовая основа появления у нас УК? По жилищному кодексу расценки должно утверждать собрание. Если собственники не сделали этого, то администрация рассчитывает, но опять же их должно одобрить собрание. Собранием расценки не утверждались, сомневаюсь поэтому в их правомерности.  Нельзя проводить индексацию к документу, который не действует! Принятое когда-то постановление главы давно утратило силу. Статья 162 жилищного кодекса говорит о том, что договор должен быть подписан с каждым собственником. Появилась новая УК – опять же договор должен быть подписан с каждым. А у людей договоров не было ни при старой компании, ни при новой. Договор нужен каждому собственнику еще и потому, что он может воспользоваться законом о защите прав потребителей.

На каком основании вы – и ЖКХ, и УК – вывешиваете списки должников. Это же разглашение персональных данных! С должниками боритесь в суде. Вы подаете приказы, насколько знаю, для производства в упрощенном порядке . Но когда гражданин возражает, судья обязан отменить приказ. А в исковом производстве каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается. Не потому ли вы иски не подаете, что договоров нет?

Григорьева: Да ни один судья не возьмет заявление без копии договора управления. Исковые заявления мы тоже подаем. Но этой работой мы плотно занялись с ноября прошлого года, поэтому на сегодняшний день принятых решений еще нет.

Летемина: Собственно, в жилищном кодексе не сказано, кто к кому должен приходить за договором. Допустим, бегать по квартирам, раздавать договоры проблематично. Но если собственник сам придет в УК за договором, готовы ли вы его выдать?

Григорьева: Да, готовы. Хотя у нас уже столько этих бумаг… Это вообще обязанность собственника – подойти и заключить. У собственника тоже много обязанностей, которые, кстати сказать, многие соблюдать не спешат.

Гаджибалаев: Вопрос, кто к кому должен идти за договором, какие условия должны содержаться в договоре, правильнее всего обсуждать на собрании. Если из 100 собственников в собрании участвовали 60, если они выступили стороной в договоре, остальные должны подчиниться. Если кто-то из собственников не согласен, может обжаловать решение собрания в суде.

Летемина: Потребители вправе не знать, кто виноват в том, что в квартире, к примеру, прохладно. За какой участок трубы отвечает ЖКХ, а за какой УК. Куда им обращаться в экстренной ситуации?

Григорьева: у нас два номера 7-16-66 и 6-16-66.

Никитенко: В ЖКХ три номера: 6-53-66, 6-50-75, 6-53-70. Все работают круглосуточно. Хотелось бы заметить, что люди порой на форуме ругают коммунальщиков в хвост и в гриву, жалуются куда-то, а заявок не подают. Мы-то откуда можем знать, что у них проблемы, если человек с ними не обращается. Ни ко мне, ни к Ирине Юрьевне.

Григорьева: По большому счету, лбами нас столкнуло государство. Жилой фонд должны были передавать в управление людям в надлежащем состоянии. Но передали так, как передали. И все мы – заложники ситуации. Если жилой фонд не ремонтировать сейчас, нас может ждать катастрофа.

Гаджибалаев: Надо повышать правовую грамотность населения. Со школьной скамьи. Собственник, в первую очередь, должен ознакомиться с жилищным кодексом. Сколько раз присутствовал на собраниях в качестве наблюдателя. Каждый хочет что-то сказать, а в результате все переходит в крик, и ни к какому выводу собрание не приходит. Конечно, жилищный кодекс – документ свежий. Проблемы с его реализацией есть, но они устраняются с помощью поправок.

Летемина: В случае нарушения своих прав собственники могут обращаться в прокуратуру?

Гаджибалаев: Ну, прокуратура – это уже высшее звено. Есть много других контор: жилищная инспекция, роспотребнадзор, администрация в течение 5 дней должна провести проверку по жалобе на управляющую компанию. Граждане, как правило, идут сразу в прокуратуру. А лучше бы сначала в перечисленные инстанции, а мы бы уже проверили, как они отреагировали на жалобу.

Проблемы управления многоквартирными домами столь многогранны, что мы дискутировали два с половиной часа, но обсудили лишь малую долю. Участники круглого стола выразили готовность к диалогу. Если у читателей есть вопросы к ним – присылайте в редакцию.

Ирина Летемина.