Жилищные вопросы, особенно связанные с нововведениями в законодательстве, все больше интересуют жителей многоэтажных домов. Какой способ управления домом выбрать, что делать, если управляющая компания отказывается обслуживать многоквартирник, как правильно распорядиться взносами на капитальный ремонт? Сегодня прокуратура отвечает на вопросы сысертчанки Л. В. Васькиной.
“Живу в четырехквартирном доме. Управляющая компания отказалась нас обслуживать. Правомочен ли отказ управляющей компании?”.
Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) или гражданским законодательством. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Но если управляющая организация не смогла прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора предусмотрено такое право.
С инициативой об изменении и (или) расторжении договора управления вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон, например, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников. А также по истечении каждого года со дня заключения договора управления собственники помещений могут изменить способ управления домом, если договор был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.
Для управляющей организации Жилищный кодекс не предусматривает правовых оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Вместе с тем, по требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако расторгнуть договор управляющая компания может, сославшись на ст. 451 ГК РФ, где упоминается «существенное изменение обстоятельств». В судебной практике к таковым относят: изменения в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора; непредсказуемые темпы инфляции; значительное подорожание материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком.
Необходимо отметить, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Можно ли перевести средства на капремонт на специальный счет?
“Мы перешли на непосредственное управление. Должны ли в обязательном порядке собирать средства на капитальный ремонт дома? Дом маленький, всего 4 квартиры. Если да, то как сделать, чтобы платить не региональному оператору, а на свой специальный счет дома”.
Федеральным законом от 25.12.2012 N271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты» определены правовые основы для вовлечения в процесс финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах собственников жилья. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанностью собственника является несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.
Часть 2 статьи 154 ЖК РФ определяет, что каждый собственник обязан платить: 1) за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества; 2) за капитальный ремонт; 3) за коммунальные услуги.
Региональная программа капитального ремонта была утверждена 22.04.2014 постановлением правительства Свердловской области N306-ПП и опубликована 29.04.2014 на официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области www.pravo.gov66.ru. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, в соответствии с частями 1 и 3 ст. 169 ЖК РФ и статьей 12-1 Закона Свердловской области от 19.12.2013 N127-0З «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области», возникла у собственников спустя шесть месяцев – с 1 ноября 2014.
Минимальный размер ежемесячного взноса в Свердловской области в расчете на один квадратный метр общей площади каждой квартиры до конца 2014 года составлял 6 рублей 10 копеек. Постановлением правительства Свердловской области от 01.10.2014 N833-ПП с 01.01.2015 минимальный тариф на 2015-2017 годы повысился до 8 рублей 20 копеек.
Законодательство (ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса Российской Федерации) предусматривает следующие способы формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на специальный счет;
2) перечисление взносов на счет регионального оператора.
В соответствии со ст. 170 ЖК РФ, ст. 14 Закона Свердловской области от 19.12.2013 N127-ОЗ, собственникам помещений в срок до 01.09.2014 надлежало принять решение о формировании фонда капитального ремонта и реализовать принятое решение. Если этого не произошло до 01.09.2014, то орган местного самоуправления (в нашем случае – администрация Сысертского городского округа) выбирает в отношении многоквартирного дома второй из перечисленных вариантов.
А. Гаджибалаев, помощник прокурора.