Завтра, 25 июня, Сысертская Дума будет принимать итоговый протокол по публичным слушаниям о земле. В частности, будет принято решение по участку, на котором расположен стадион «Труд».
Инвестор ООО «Стройколорит» предлагает восстановить две трети стадиона при условии передачи ему в аренду одной трети участка под торговый центр.
Насколько можно соединить такие условия, какие последствия из такого договора вытекают для сторон, мы попросили прокомментировать специалиста – доцента кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, кандидата юридических наук Анну Григорьевну Малинову.
Действующий Гражданский Кодекс РФ предусматривает возможность заключения не только договоров, прямо предусмотренных законодательством, но и договоров, содержащих элементы различных договоров (смешанные договоры – ст. 421 ГК РФ).
Договор, который предполагается заключить между администрацией Сысертского городского округа и ООО «Стройколорит», будет содержать, с одной стороны, элементы договора аренды, с другой – элементы договора строительного подряда.
Договор аренды предполагает передачу земельного участка во временное владение и пользование арендатору за плату. Договор строительного подряда предполагает строительство, реконструкцию объектов (стадиона). Такой смешанный договор регулируется как нормами гражданского кодекса о договоре аренды, так и нормами о договоре строительного подряда.
Принятие ООО «Стройколорит» обязанности по реконструкции спортивного объекта не противоречит действующему законодательству. При заключении такого договора не требуется размещения заказа для муниципальных нужд, поскольку аукцион проводится только в тех случаях, когда финансирование осуществляется из муниципального бюджета. Если финансировать строительство будет коммерческая организация, размещение заказа в порядке, предусмотренном Федеральным законом N94-ФЗ, не требуется.
Для того, чтобы у администрации были гарантии выполнения принятых другой стороной обязательств, возможно предусмотреть в договоре право администрации на односторонний отказ от договора аренды. В ст. 619 ГК РФ сказано, что одностороннее расторжение договора допускается в случаях, предусмотренных законом и договором. Следовательно, в любом договоре может содержаться условие о возможности его расторжения в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон.
В случае расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, ООО «Стройколорит» лишиться возможности зарегистрировать права на вновь возведенный торговый центр.
В договоре необходимо перечислить обязанности по строительству или реконструкции объекта, сроки выполнения этой обязанности, стоимость работ, а также право администрации на расторжение договора при невыполнении этих обязанностей в установленный срок.
Кроме того, ответственность может заключаться в установлении неустойки на случай нарушения сроков выполнения работ.
Касательно судьбы выполненных ООО «Стройколорит» работ по строительству торгового центра до расторжения договора, то в соответствии со ст. 623 ГК РФ эти работы являются неотделимыми улучшениями земельного участка и могут без компенсации затрат по строительству быть переведены в казну муниципального образования.