Управляющая компания не может действовать против воли собственников

Накануне дня работников жилищно-коммунального хозяйства мы встретились с одним из крупнейших игроков этого рынка в нашем районе – генеральным директором ООО УК «ЖКХ Сысерть» Натальей Владимировной Гетманец. В управлении этой компании находятся 58 многоквартирных домов Сысерти.

С выходом из советского прошлого жильцов гордо поименовали собственниками и навесили бремя содержания домов. До сих пор еще многие домовладельцы не осознали, что теперь в ответе и за чердаки, и за подвалы, и за подъезды, и за придомовую территорию – они и только они. Ни администрация, ни партком, ни профком. Управляющая компания всего лишь посредник, который аккумулирует средства жильцов и направляет их на решение общих задач по текущему содержанию домов.

При этом, хотят того собственники или нет, но законодательство обязывает каждого из нас оплачивать обязательный минимум. К примеру, содержание внутридомового газового и пожарного оборудования, дератизацию, уборку придомовой территории…

Весь штат управляющей компании, включая паспортистов, сантехников, административный аппарат, также содержится за счет жильцов. Как юридическое лицо УК платит все налоги, обязана вести сайт… И в то время, как собственники не могут понять, куда тратятся их баснословные платежи, управляющие компании плачут, что на серьезные работы денег не остается. Тем более, что и собираемость составляет около 70-80 процентов.

Тариф на текущее содержание жилья (11 рублей 40 копеек с квадратного метра) не повышался с 2011 года. И вот теперь в марте официально опубликовано постановление главы округа об установлении новых тарифов. Текущее содержание в разных домах будет стоить по-разному. В зависимости от возраста, типа благоустройства, объема общей площади дома поделили на 14 типов. У каждого свой тариф. Он составит от 15-95 до 26-81 с метра.

Это на текущее содержание жилья. Помимо этого нас вынудили платить в региональный фонд за капитальный ремонт жилья. Грань между текущим и капитальным ремонтом обывателю порой незаметна.

Так, к примеру, и в тарифах на текущее содержание присутствует содержание кровель. Но оно подразумевает небольшие заплатки. С шиферными крышами проблема поддается решению. Хотя уже и не выпускается шифера той волны, которой покрыты старые дома. Рабочие в аварийных местах заводят под него оцинковку. Это позволяет без протечек дождаться капитального ремонта.

С мягкими кровлями хуже. Рулонные материалы рассчитаны на 10 лет эксплуатации, причем в более щадящих условиях. В уральские морозы она разрушается за 5-7 лет.

– Многим сысертским домам с мягкой кровлей уже за тридцать, – делится Наталья Владимировна. – Мы вскрываем рубероид. Под ним должна быть бетонная стяжка, но она давно рассыпалась. Зимой там наледь. Изоляционного слоя нет. Шлак, который был положен 30 лет назад, превратился в пыль. Сверху мороз, из дома тепло выходит. Мы дожили до того, что у нас зимой с потолка капает. Ставим заплату в одном месте – лопается в другом. Замороженный рубероид очень хрупкий. Забиваем дырки и мастикой, но она стоит – 2000 рублей ведерко.

На сегодняшний день один из самых проблемных – пятиэтажный дом по Орджоникидзе, 31. Кровля нуждается не в текущем, а в капитальном ремонте. Ситуация возникла не вчера. Дом перешел в управление УК« ЖКХ Сысерть» из УК «Сысертская собственность». Обе УК пытались озадачить проблемой жильцов-собственников. По графику он попадает в капитальный ремонт не ранее 2033 года. Фактически кровлю менять нужно срочно. Но ее должны менять на средства собственников. Взносы на капитальный ремонт введены с ноября 2014 года. На сегодняшний день по дому начислено 395 тысяч. Фактически собрана 301 тысяча. Цена ремонта при самом скромном подсчете – 850 тысяч рублей.

Управляющая компания предлагает разные варианты решения. К примеру, дополнительно собрать деньги именно на ремонт крыши. (Это, заметьте, помимо взносов на текущий и капитальный ремонт, в добровольном порядке). Затем, после ремонта, направить документы в фонд капитального ремонта. Там сделают перерасчет и уменьшат на эту сумму взносы за капитальный ремонт.

Другой вариант – собственники оплачивают экспертизу и переносят срок капитального ремонта с 2033 года на более ранний. Так, к примеру, получилось с домом по Р. Люксембург, 21. Его будут капитально ремонтировать в текущем году. По графику стояли 2030-2032 годы. Перенос срока ремонта произошел благодаря экспертизе. Акт технического обследования был сделан в 2012 году.

На Орджоникидзе, 31 не проголосовали ни за один вариант. Согласованность жильцов – большая проблема всех многоквартирных домов. Пятый этаж – за срочный ремонт кровли, а на первом-то не капает. И они против того, чтобы дополнительно раскошелиться. И управляющая компания тут бессильна. По финансовым вопросам решение должны одобрить 67% собственников дома.

Голосовали жильцы уже несколько раз. И все безрезультатно. Примерно треть в анкетах для заочного голосования пишут: «Просите деньги у администрации» или «Возьмите с других домов». Примерно тоже, что хозяин частного дома за свой ремонт начал бы трясти деньги с соседа.

– Вот и думаю, что делать, – говорит Н. В. Гетманец. – Управляющая компания может через суд расторгнуть договор. Пусть жильцы создают ТСЖ или иными способами решают проблему. Но, с другой стороны, жалко тех, кто понимает всю серьезность ситуации и готов участвовать в ее решении. Таких, примерно, треть… Обычно с жалобами во все инстанции обращаются жильцы. А тут я уже написала и в администрацию округа, и в прокуратуру, и в государственную жилищную инспекцию. С тем, чтобы вникли и посоветовали, что делать. У нас несколько самых горячих точек. Срочно нуждаются в ремонте кровли четыре дома, в которых срок планового капитального ремонта приходится на тридцатые годы (до 2039). Это и Орджоникидзе, 31 (дому 34 года), микрорайон Новый, 28 (32 года), Победы, 11 (29 лет), Механизаторов, 3а (28 лет). В последнем, помимо кровли, изогнулся несущий блок. В доме №34 микрорайона Новый растут трещины по фундаменту дома. Там и кровля, и фундамент изначально выполнены с нарушениями. До плановых ремонтов эти дома не доживут. А в тарифе по текущему содержанию расходов на эти работы не предусмотрено.

Работу управляющих компаний объективно трудно оценить. Мы можем заметить свежую замазку на межпанельном шве или свежий цемент на отмостке. Но вряд ли увидим, как поменяли или подтянули задвижку, залатали стояк. Не сосчитаем, сколько убрано снега или вывезено мусора из подвала. Чтобы как-то донести информацию до собственников, в УК «ЖКХ Сысерть» завели карточку на каждый дом. В ней помесячно расписан перечень работ, который выполнен на каждом доме.

Информация о том, сколько начислено, собрано, потрачено денег на каждый дом содержится на сайте управляющей компании. Дублируются сведения и на сайте регионального фонда капитального ремонта, и на сайте ГИС ЖКХ (государственная информационная система).

УК «ЖКХ Сысерть» -молодая компания. Она начала работать с января 2015 года, вступила в саморегулируемую организацию «Ассоциация управляющих и собственников жилья». Из 165 членов ассоциации (компаний Свердловской области) по результатам года заняла третье место.

Ирина Летемина