Покупать нельзя продавать!

С вопросом приобретения недвижимости в той или иной степени сталкивался каждый из нас – разъезд, отселение детей, создание семьи, рождение ребенка  – для всего этого нужны крепкие стены, пол и потолок. И если наши родители, и их родители, были из числа тех, кто получал жилье от государства или предприятия, а после приватизировал – и зачастую это было единственное жилье на всю жизнь без альтернатив, то новое поколение относится к квартирному вопросу легче и практичнее.  

Жилье покупается и продается, у рынка недвижимости есть и своя сезонность, и цикличность – периоды взлетов и падений. Все хорошо помнят 2013-2014 год, когда до девальвации стоимость квартир в Сысерти лишь немногим уступала Екатеринбургу – тогда однокомнатная квартира на вторичном рынке стоила около 1,5 млн. рублей (сегодня за эту сумму можно приобрести двухкомнатную квартиру).  Это был верхний ценовой предел, после которого была лишь одна дорога – вниз.  За последующие три года стоимость жилья в Сысерти снизилась в среднем на 15-25%. В первую очередь это касается вторичного рынка. Цены на квартиры в новостройках остались на уровне 2015 года, что свидетельствует вовсе не о стагнации рынка – с учетом инфляции здесь тоже можно говорить о снижении стоимости.

Так, стоимость однокомнатной квартиры 28-32 квадратных метра  на вторичном рынке начинается от  1 млн. рублей – это малогабаритные квартиры без ремонта, старый жилой фонд и «хрущевки». Цена на «брежневки» стартует от 1,2 млн., на квартиры в домах улучшенной планировки – 1,35 млн., новые дома (Каменный цветок, Микрорайон) – от 1,4 млн., новостройки  – от 1,75 млн. (цены от застройщика).

Двухкомнатные квартиры также потеряли в цене – на вторичном рынке стоимость «хрущевки» 40-42 кв.м. начинается от 1,45 млн. В домах улучшенной планировки за те же метры придется заплатить от 1,8 млн., новостройки дороже – 2,2-2,5 млн. Опять же, попадая на вторичный рынок, эти же квартиры продаются с дисконтом 10-15% от стоимости застройщика, не только не оправдывая инвестиционные вложения, но и оставляя продавца в убытке.

Трехкомнатные квартиры потеряли в среднем 10% от стоимости, тут снижение менее заметно, так как хороших 3-комнатных и более квартир на рынке мало. Такие квартиры не задерживаются на рынке. Под словом «хорошие» подразумеваются квартиры в центре Сысерти, с ремонтом, площадью не менее 60 квадратных метра, не крайние этажи. Такие квартиры стоят от 2,2-2,3 млн. рублей.

Похожие ситуации на квартирном рынке в Октябрьском, Кашино, Бобровском. Арамиль стоит  чуть особняком – из-за близости к Екатеринбургу этот рынок наиболее развит и  показал наименьшие ценовые корректировки – около 10% на вторичном рынке.

Дешевле всего недвижимость в Щелкуне, Асбесте, Никольском. В Щелкуне двухкомнатную квартиру можно купить от 1 млн. рублей, в  Никольском – от 600 тысяч рублей.

Такое падение цен в первую очередь является следствием девальвации рубля (кризис  конца 2014 года) и падения покупательской способности – за этот период доходы населения снизились на 8,5%.  Самый спад пришелся на 2016 год, количество зарегистрированных сделок в Сысертском районе снизилось в среднем на 30%.

Дольше всего продаются квартиры по цене уровня 2014-2015 годов – они могут стоять в экспозиции по году и дольше. Быстрее всего найдут покупателя квартиры по адекватной рыночной цене, с ремонтом, удачной планировкой и полным пакетом документов. Это важно, в первую очередь, тем, кто приобретает жилье с помощью ипотеки. А таких сегодня на рынке около 40%, это связано, в том числе со снижением ипотечных ставок и доступностью ипотеки большей части населения.

В перспективе, с дальнейшим снижением ставки по ипотеке (уже сегодня ключевая ставка Центробанка составляет 8,5%) , процент ипотечных сделок станет выше.

В 2018 году прогноз большинства экспертов рынка недвижимости предсказывает дальнейшее снижение цен в пределах инфляции 5-7%, при этом предложение будет доминировать над спросом. По словам аналитиков Уральской палаты недвижимости, кризис рынка жилья на квартиры в регионе в 2018 продолжится, достигнув дна к 2020 году, при этом стоимость квадратного метра будет падать ежегодно на 7%. В первую очередь это касается крупных городов Свердловской области, в Сысерти ситуация пройдет по тому же сценарию.

Поэтому лучшая ситуация складывается у тех, кто планирует приобрести  квартиру – они смогут купить жилье с минимальной переплатой по низким ипотечным ставкам (Сбербанк – от 8,5% годовых). Продавцам придется соответствовать рынку, опять же, если после продажи квартиры вы планируете купить другое жилье, время самое благоприятное.

На рынке индивидуального жилья и земельных участков ситуация  с ценами чуть более оптимистичная  – Сысертский район, а именно – Сысерть, Верхняя Сысерть, Кадниково, Черданцево, Кашино, Космакова, Октябрьский, Бобровский – места, где все еще хотят покупать землю и загородные дома жители Екатеринбурга.  Но об этом мы расскажем в следующих номерах.

• Мнение эксперта

Ольга Михайловна Михайдарова, директор агентства «Риэлтор-Сысерть»:

– Жить,  и покупать и продавать надо сейчас. 2014-й год уже не вернуть, тогда было время, когда многие инвестировали в недвижимость – и квартиры, и земельные участки, и получали дивиденды до 50%. Теперь не имеет смысла покупать для продажи или даже для сохранения денег, надо покупать для жизни – сейчас для этого самое подходящее время и условия. До 2020 года как минимум мы не ждем повышения цен. Цена уже была завышена, а к 2017 году она стабилизировалась и соответствует покупательской способности. Хотите узнать стоимость своей недвижимости – посмотрите на кадастровую стоимость. Она приближена к рыночной.

Ждать и не продавать – тоже смысла нет, потому что цены не повысятся, а с учетом инфляции, вы можете потерять даже больше.

Живите сегодняшним днем, улучшайте свои жилищные условия! Мы в любой момент готовы бесплатно проконсультировать по любым вопросам, касающимся продажи, покупки, обмена и оформления недвижимости, кроме того, наше агентство является партнером Сбербанка, так что подать заявку на ипотечный кредит можно прямо у нас в офисе.