Рынок земельных участков и индивидуальных домов в Сысерти и округе, наверное, самый неоднородный в Свердловской области, порой с не поддающимся логике ценообразованием. Его можно сравнить с верхнепышминским и березовским направлением. Но если там высокие цены обусловлены близостью к Екатеринбургу и всей его инфраструктуре, то в Сысерти явно довлеют остаточные впечатления о «лихих» нулевых – тогда на «Уральской Рублевке» скупалось все и вся по бешеной стоимости.
В середине прошлого десятилетия стоимость сотки в Сысерти могла вырасти вдвое всего за несколько месяцев. А все потому, что большинство земель были в аренде и не оформлены в собственность. Стоили такие участки «копейки» – можно было всего за 200-300 тысяч купить неоформленные 10 соток в привлекательном районе. После оформления – а оно занимало в среднем полгода, и занимались этим единицы, так как бумажной волокиты было достаточно, а порядок оформления был весьма сложен, стоимость могла вырасти в разы.
По словам старожил рынка недвижимости, вертикальный рост цен был обеспечен невероятным спросом, превышающим предложение. Это было время, когда люди расставались с деньгами легко, но тогда они и «добывались» легко – игра на растущем рынке приносила небывалые дивиденды.
Все изменилось с 2010 года, когда процедура приватизации земельного участка и возведенных на нем строений была упрощена. Неконтролируемый рост цен был остановлен, Сысертский район стал одним из самых дорогих в области по стоимости земли – тогда цифры поднялись до 150-300 тысяч рублей за сотку, в зависимости от района.
После кризиса 2014 года ситуация вновь изменилась – спрос упал, количество сделок купли-продажи сократилось почти вдвое, а инвестиционные сделки перестали совершаться вовсе. За 2015 года половина от выставленных на рынке предложений подешевела на 20-30%. При этом в продаже стало гораздо меньше «непонятных» земель (например, сельхозугодий) без дорог и коммуникаций.
На ценообразование повлияло и растущее количество дачных и коттеджных поселков в Сысертском районе. Так, часть заинтересованных покупателей из Екатеринбурга, рассматривающие загородный дом как дачу, остановили выбор именно на участках в коттеджных поселках с изначально иной инфраструктурой и стоимостью. Цены здесь более демократичные, чем в населенных пунктах округа: «Заповедник» – от 55 000 рублей, «Брусника» – от 75 000 рублей, «Шато» в Шайдурове – от 45 000, «Горки» в Кашине – от 80 000, к/п «Первомайский парк» – от 49 900 рублей за сотку. В то время как в Сысерти средняя стоимость земли около 100 000 – 150 000 рублей за сотку (с вариациями).
Дорогая Сысерть
А теперь о вариациях – итак, сколько же стоит земля в Сысерти и округе сегодня?
Если посмотреть предложения, разброс цен велик – за те же 10 соток могут попросить и 800 000, и 3 000 000 рублей. Все зависит от расположения и наличия инженерной инфраструктуры.
Участок с коммуникациями (вода, канализация, хорошая подъездная дорога, но основное, конечно – газ) в центре Сысерти стоит 150 000 – 200 000 за сотку. Поварня стоит дешевле – 100 000 -120 000 рублей за сотку в зависимости от наличия инженерных сетей. Земля без коммуникаций, в районе старой застройки (удаленность от центра, плохая транспортная доступность, болотистое, сырое место, отсутствие газа) будет стоить в среднем 90-100 тысяч рублей за сотку. Так же стоят участки без коммуникаций в Северном поселке.
Чуть дороже участки вдоль транспортных артерий, при этом даже при наличие всех коммуникаций, стоимость участка у дороги будет ниже, чем у аналогичного, но в тихом или тупиковом месте.
Самые дорогие сегодня исторически сложившиеся «элитные» районы Сысерти – район «Орленок», Сосновый бор, участки у воды. Здесь стоимость может достигать 300 000 – 350 000 рублей за сотку, хотя встречаются предложения и по цене «миллион за сотку», но это скорее исключения, которые вряд ли будут реализованы ввиду полного отсутствия покупательского спроса.
Что касается количества сделок, то ситуация постепенно выправляется, корректировка цен вниз стимулирует покупательский спрос. Качественных проектов по естественным причинам становится меньше – участки в конце концов находят хозяев, и вот в этом сегменте можно ожидать в будущем году небольшое подорожание.
Доступные районы
Традиционно популярные направления, такие как Кадниково, Черданцево, Кашино, Верхняя Сысерть в целом повторяют ситуацию Сысерти – стоимость сотки земли в хорошем районе здесь такая же –200-250 тысяч и выше. Дорогая земля (220-300 тысяч за сотку) и в Первомайском, Октябрьском, Больших Седельниках, Арамили, Патрушах – из-за близости к городу.
В ближайшем пригороде Сысерти можно купить недорогой участок с коммуникациями (вода, газ) по цене 800 тысяч за 10 соток – в том же поселке Школьный, причем в близости от водоема и на границе с лесом.
Совсем другое дело в отдаленных населенных пунктах района. Щелкун – 50-60 тысяч за сотку с коммуникациями. Абрамово, Аверино – 25-35 за сотку. Дешевле земля в Никольском – 20-30 тысяч за сотку. В Новоипатово за 100-120 тысяч можно купить 15-20 соток с электричеством, на границе с лесом.
Мнение эксперта
Ольга Михайловна Михайдарова, директор агентства «Риэлтор-Сысерть»:
– Прошло в то время, когда участки были инвестиционным инструментом, сейчас землю покупают только под строительство. Спросом пользуются хорошие участки в привлекательных местах: для екатеринбуржцев – ближе к лесу, в тихом месте, но с коммуникациями. Для жителей Сысерти – ближе к центру и инфраструктуре и тоже с коммуникациями. Стоимость таких участков может доходить до 2,5-3 миллионов за 10 соток.
Но до соответствия рыночным реалиям нам пока далеко: средняя цена для Сысерти «сотка за сотку» – как средняя температура по больнице, абсолютно не показательная величина. Важно уметь адекватно оценивать ликвидность конкретного участка – и в момент продажи, и при покупке.
А на это влияет: где расположен участок (близость к водоему, к лесу, к центру города), наличие инфраструктуры, сухое место или болотистое, что его окружает, какая застройка – коттеджи, старые или многоэтажные дома, заводские заборы, школы, детские сады. А также его размеры и форма – широкий фасад и правильная геометрия всегда будет в выигрыше. Важный момент – наличие коммуникаций, хороших подъездных путей и, конечно же, юридическая сторона, правильно оформленные документы на участок.
Агентство «Риэлтор-Сысерть» на рынке недвижимости Сысерти более 20 лет. Грамотные, внимательные и ответственные сотрудники в любое время готовы выслушать, проконсультировать и помочь по любому вопросу, связанному с недвижимостью. Консультации бесплатные. Наше кредо: «Все работают с недвижимостью, а мы – с людьми!»
Татьяна Кремлева