По мнению банковских аналитиков, в 2018 году рынок ипотечного кредитования ждет стабильный рост, кредитов, в том числе и на льготных условиях будет выдаваться больше, ставки к концу года, по оптимистичным прогнозам, специалистов АИЖК, могут снизиться до рекордного минимума 8%, вырастет и количество желающих провести рефинансирование уже имеющейся ипотеки. Но если для новых заемщиков условия складываются благоприятные, в нюансах рефинансирования еще многим предстоит разобраться.
Для банков программа рефинансирования ипотечных займов в первую очередь – возможность привлечь новых клиентов. Уже сейчас в ряде федеральных банков доля рефинансированных кредитов составляет 10-16% от общего числа ипотечных займов. В Свердловской области по программе рефинансирования ипотечных кредитов работают около 20 банков, нижний порог базовой ставки – 9,2%, средний не превышает 10%.
Ищем выгоду
Особенно внимательно следят за снижением базовой ставки по ипотеке те, кто купил недвижимость в кредит 3-4 года назад под 14-15% годовых. Вот именно для такой категории заемщиков рефинансирование может стать оправданной мерой, для тех же, у кого разница в ставке будет составлять менее 2%, следует тщательно взвесить и оценить результаты перехода в другой банк, разобраться и просчитать – есть ли выгода.
Программа рефинансирования на первый взгляд проста – банк предлагает процент, близкий к действующей базовой ставке по ипотеке. Но на деле заемщика «нагружают» дополнительными продуктами и расходами. Потому считать следует не только разницу в процентах в эквиваленте ежемесячного платежа, но и плюсовать все сопутствующие расходы, которых, надо сказать, немало и о которых редко говорится в рекламных обещаниях банков.
Чтобы рассчитать максимально выгодный вариант рефинансирования надо обратиться сразу в несколько банков, включая свой собственный. На что в первую очередь обращать – конечно на процентную ставку. Например, если в 2015 году средняя ставка по ипотеке была 15%, то в 2018 вполне можно взять кредит под 10%. А теперь конкретно в цифрах: допустим, сумма кредита – 2 миллиона рублей, срок ипотеки – 15 лет. При снижении ставки с 13 до 9,7% ежемесячный платеж снизится с 25,3 до 21,1 тысячи рублей. Снижается не только ежемесячная сумма, но и общая переплата по кредиту, а это около 700 000 рублей. Но это будет «чистая» выгода, от этой суммы надо вычесть разовые и постоянные расходы.
Считаем расходы
Разовые (единовременные) расходы: оценка недвижимости (требуется новая оценка, та, которую делали для первой ипотеки не годится), госпошлина за выписку из ЕГРН и перерегистрацию ипотечного договора в Росреестре, также могут потребоваться дополнительные документы, например, технический паспорт объекта. Кроме того, до перерегистрации залога в новом банке будет действовать повышенная ставка. Снизится она тогда, когда вы получите закладную с пометкой об исполнении обязательств у прежнего банка, снимите обременение и вместе с новым кредитором подадите документы на регистрацию через МФЦ. На это требуется в среднем месяц (то есть один месяц после фактического перехода в новый банк будет действовать повышенная ставка). Постоянные расходы – это ежегодные расходы на страховку. При рефинансировании требуется не только страхование объекта, но и страхование жизни и здоровья заемщика. Это ежегодные страховые взносы, которые в среднем составляют 0,4-1,5% от суммы задолженности. При этом важно понимать, что вы можете выбрать любого страховщика, аккредитованного банком (среди них обязательно будут те, кто работает на нижнем ценовом пределе), а не того, которого вам могут настойчиво рекомендовать сотрудники банка при оформлении рефинансирования. И, так как со временем сумма долга становится меньше, сумма ежегодных страховых взносов уменьшается соответственно.
Даже если по каким-то причинам вы не можете рассчитывать на низкую ставку рефинансирования (допустим, нет подтвержденного дохода) и разница между первым кредитом и вторым менее 1,5%, просчитать варианты все равно стоит.
«Выгоду от рефинансирования ипотеки нужно считать вручную, – говорит юрист компании «Юридическая инициатива» Константин Фримен. – Нет никаких калькуляторов, которые дадут вам точную информацию. Нужно взять сумму долга, старый договор ипотечного кредитования, новый договор ипотечного кредитования в том банке, услугами которого вы хотите воспользоваться для рефинансирования ипотечного кредита, посчитать разницу в платежах и умножить ее на количество оставшихся месяцев ипотеки. Потом надо вычесть из полученной суммы все расходы на страховку и оформление документов. Даже с небольшой разницей в процентах выгода может получится существенной».
Лояльность важнее ставок
Самый низкий процент по рефинансированию могут предложить заемщикам с белой зарплатой и справкой 2НДФЛ. Заемщику, который может представить справку о доходах по форме банка (трудоустройство необходимо в любом случае, нетрудоустроенным в рефинансировании откажут) предложат ставку в среднем на 1% выше от базовой. Такая же ставка будет у тех, кто откажется от страхования жизни и здоровья. Но всегда можно попытаться договориться об индивидуальных условиях, например, людям, которые получают зарплату на банковскую карту, имеет смысл обращаться в «свой» банк – для зарплатных клиентов условия всегда чуть лучше.
Нюансы и финансы
Прежде чем подписать ипотечный договор с новым банком-кредитором, внимательно изучите условия, особенно, если вы еще не воспользовались возвратом налогового вычета на покупку недвижимости и возвратом на уплаченные проценты по ипотеке. Если в цели кредитования указан обычный заем, то оформить возврат налогового вычета будет проблематично. Чтобы сохранить возможность получения вычета важно указать, что заем оформляется именно для рефинансирования ипотеки. Кстати, закон не ограничивает количество банков, в которых заемщик может перекредитоваться по новым, более выгодным условиям. И если везде указывается цель рефинансирование действующей ипотеки, проблем с возвратом быть не должно.
Также следует помнить о нюансах использования материнского капитала. Далеко не все (а по сути – единицы) банки принимают в залог объект, частично оплаченный за счет средств материнского капитала, более того, по таким заявкам очень много отказов. Дело в том, что брать в залог недвижимость, в которой уже выделены доли несовершеннолетним, а это социально защищенная категория граждан, для любого банка – большой риск.
В Свердловской области несколько банков, осуществляющих рефинансирование ипотеки, в которых уже использовался маткапитал – это Сберьанк, ВТБ 24, РосЕвроБанк, Райффайзенбанк, а также САИЖК. Хотя и здесь нельзя со 100% уверенностью гарантировать положительный вариант, как прокомментировали ситуацию в Райффайзенбанке: «Рефинансирование возможно без справок из опеки, но точная информация и решение – по итогам рассмотрения документов». В Сбербанке нам ответили следующее: «Уральский банк Сбербанка рассматривает в индивидуальном порядке заявки на рефинансирование ипотечных кредитов других банков, в том числе в случаях, если был использован материнский капитал. При этом клиенту необходимо предоставить предварительное решение органа опеки и попечительства на залог объекта недвижимости в пользу ПАО Сбербанк».
Если же рефинансирование ипотеки было произведено до получения сертификата, его пусть и не без возможных трудностей, но можно будет направить в будущем для погашения нового кредита. При проведении рефинансирования с большой вероятностью ПФР откажет направить средства маткапитала на погашение нового кредита, так как меняется цель выдачи кредита – это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств перед третьим лицом (другим банком)». Но согласно Правилам распоряжения маткапиталом, средства все же можно направить на погашение рефинансированной ипотеки, но только в том случае, если обязательства по ней возникли до возникновения права на материнский капитал, то есть до рождения второго ребенка. В ином случае добиваться выплаты через суд, и положительный результат никто не гарантирует.
Временные льготы
Теперь о льготной программе – ипотека 6% для тех, кто родил второго и третьего ребенка после 1 января 2018 года. Эта программа «отсекает» тех, кто не успел до заветной даты, кроме того, в ней не сказано – что делать, если родился не второй или третий, а четвертый или пятый ребенок в семье. Рассуждение о «лишних» детях в данном контексте – лирика, потому что надо успевать: программа носит срочный характер и действует до 2022 года и может простимулировать и рождаемость, и рынок новостроек, так как распространяется только на первичное жилье.
Участие в программе могут принять граждане, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй и/или третий ребенок. По условиям программы льготная ставка действует 3 года при условии рождения в этот срок второго ребенка и 5 лет если родился третий, если дети родились «друг за другом», то и все 8 лет.
В последующие годы будет произведен пересчет оставшейся суммы под ключевую ставку ЦБ на день заключения договора, увеличенную на 2%. Оставшуюся сумму займа участники программы будут выплачивать по минимальной ставке, установленной на год окончания действия льготного периода.
Рефинансирование по этой программе возможно, если жилье куплено у юридического лица (новостройка или «вторичка» от подрядчика) по договору купли-продажи, ДДУ или договору переуступки прав, ребенок родился в оговоренные сроки и ранее рефинансирование не производилось. Далее – требование банка относительно дохода, трудоустройства и т.д. По этой программе начинают работать САИЖК, Сбербанк, ВТБ 24, Абсолют Банк, Россельхозбанк.
Татьяна Кремлева.