Сегодняшняя «Фемида» посвящена земельным отношениям. Судебным спорам, которые возникают из-за пользования или владения земельными участками.
Федеральный судья Сысертского суда А. С. Мурашов анализирует практику. Иски, которые рассматривались нашим судом в первом полугодии 2011 года.
За первое полугодие 2011 судом рассмотрено 56 исковых заявлений по спорам, вытекающим из земельных правоотношений. 32 удовлетворено, в 10 отказано; производство по 12 прекращено, 1 оставлено без рассмотрения.
Гордое звание «Собственник»
Право собственности на землю граждан и юридических лиц определено ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации. Необходимо отметить, что собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и путей использования своего участка, поскольку по российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Кроме того, использование земель допустимо способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.
Основания приобретения права собственности на земельный участок регулируются главой 17 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный участок может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к юридическому лицу – правопреемнику реорганизованного юридического лица.
Если орган власти не прав
В соответствии с Законом Российской Федерации “Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан” от 27 апреля 1993 года (в ред. Федеральных законов от 14.12.1995 N 197-ФЗ, от 09.02.2009 N 4-ФЗ) в суде могут быть обжалованы любые действия (решения) государственных и иных органов и должностных лиц.
Основания признания недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления в области использования и охраны земель предусмотрены ст. 61 Земельного кодекса Российской Федерации.
Заявители чаще всего обращаются в суд с исками о признании недействительными постановлений администрации города (района) об изъятии земельных участков, решения об отказе в предоставлении дополнительного земельного участка.
Так, постановлением главы Арамильского городского округа от 16.07.2010 № 752, принято решение об изъятии путем выкупа земельного участка площадью 932 кв.м. из земель населенных пунктов и находящегося на нем жилого строения, принадлежащего гражданину на праве собственности. В качестве оснований изъятия в постановлении указывается на наличие муниципальных нужд Арамильского городского округа – для подключения инженерных коммуникаций при строительстве многоэтажных домов в квартале улиц 1 Мая, 9 Мая, Текстильщиков, Свердлова в городе Арамиль.
Посчитав, что постановлением нарушаются его права, мужчина обратился в Сысертский районный суд. В обоснование своих требований указал, что по смыслу пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Однако в постановлении отсутствует обоснование необходимости изъятия именно указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Также в постановлении не содержится указания о том, что к строящимся жилым домам не могут быть проведены инженерные коммуникации через иные земельные участки кадастрового квартала, и нет возможности использовать уже имеющиеся инженерные коммуникации, подключенные к жилым домам, расположенным в квартале улиц: 1 Мая, 9 Мая, Текстильщиков, Свердлова. Более того, в нарушение требований пункта 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации Главой Арамильского городского округа принято решение об изъятии жилого дома без обоснования невозможности использования земельного участка в целях, для которых он изымается, без прекращения права собственности гражданина на жилой дом.
Судом заявленные требования удовлетворены.
Суд при рассмотрении дела исходил из того, что обязанность по предоставлению доказательств отсутствия других вариантов возможного размещения предполагаемого к строительству объекта, а также того, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности гражданина на находящийся на данном земельном участке жилой дом, несет орган, принявший оспариваемый ненормативный акт.
В качестве доказательства отсутствия других вариантов возможного размещения планируемых магистральных сетей, представитель заинтересованного лица указал увеличение материальных затрат для строительства, представлен локальный сметный расчет наружной теплотрассы, выкопировка Генерального плана застройки территории, из которых нельзя сделать вывод об отсутствии иных вариантов размещения планируемых объектов магистральных сетей, не влекущих изъятия земельного участка и жилого дома.
Решение Сысертского районного суда было обжаловано в кассационном порядке и определением Свердловского областного суда оставлено без изменения.
Магазин по-соседству
В другом случае, по иску гражданки о признании недействительными распоряжения главы Сысертского городского округа от 30.04.2008 «О назначении публичных слушаний», постановления главы Сысертского городского округа от 27.06.2008 № 1839 “Об изменении разрешенного вида использования земельному участку”, об оспаривании экспертных заключений, санитарно-эпидемиологических заключений, разрешения на строительство, а также о сносе объекта незавершенного строительства в удовлетворении исковых требований было отказано.
Истица при обращении с иском указала, что она является собственником жилого дома и земельного участка. В начале октября 2010 года на смежном участке развернулось строительство торгового центра на основании распоряжения главы Сысертского городского округа от 30.04.2008 № 119-р «О назначении публичных слушаний» и постановления главы Сысертского городского округа от 27.06.2008 № 1839 «Об изменении разрешенного вида использования земельному участку, расположенному на территории Свердловской области в Сысертском районе в городе Сысерть …» с «под жилой дом индивидуальной застройки» на «под объект торговли (магазин)».
Разрешая спор, суд не установил нарушение прав истца и отказал в удовлетворении требований. Распоряжением главы Сысертского городского округа от 30 апреля 2008 года были назначены публичные слушания об изменении целевого назначения земельного участка, с разрешенным использованием под жилой дом индивидуальной жилой застройки на условно разрешенный вид использования под объект торговли (магазин), площадью 1146 кв.м. Организация и проведение публичных слушаний была поручена заявителю; а итоговый протокол публичных слушаний представлен на утверждение в администрацию Сысертского городского округа.
Судом установлено, что информация о проведении публичных слушаний вместе с проектом постановления об изменении разрешенного использования была размещена в газете «Сысертская неделя». Итоговый протокол публичных слушаний утвержден главой администрации Сысертского городского округа и также опубликован в газете. Голосование носило единогласный характер. «За» смену целевого назначения участка проголосовали единогласно 11 чел.
Постановлением главы Сысертского городского округа изменен разрешенный вид использования земельного участка. Владелец участка был обязан внести изменение в кадастровый учет.
На основании договора 29 августа 2008 года собственник продал участок сегодняшнему ответчику в суде ЗАО «ИКС 5 Недвижимость». Судом установлено, что на земельном участке возводится магазин, площадь которого составляет 446 кв.м. при торговой площади 295,38 кв.м.
Для признания ненормативного акта государственного органа недействительным необходимо одновременно, как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
При этом судом был исследован порядок проведения публичных слушаний. Он соответствовал Федеральному закону «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» № 191- ФЗ от 29 декабря 2004 года, а также Уставу Сысертского городского округа, принятого решением городского совета от 16 июня 2005 года № 81, и Положению о публичных слушаниях, утвержденному решением Сысертского районного совета от 27 октября 2005 года № 107.
Сысертским отделом Управления Роспотребнадзора по Свердловской области было вынесено санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии предполагаемого использования ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» земельного участка для строительства магазина по продаже продовольственных товаров, выданное в рамках его полномочий, на основании экспертного заключения филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области в Сысертском районе и г. Арамиль». Заключение соответствует требованиям Градостроительного Кодекса Российской Федерации, а также положениям Федерального закона “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”. При этом, истица не представила суду доказательств нарушения ее прав со стороны ответчиков.
Указанное в экспертном заключении расстояние 30 м до ближайшего жилого дома также не является нарушением государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, поскольку спорный объект торговли классифицируется, как универсальный магазин, а требованиями санитарного законодательства расстояние от магазинов до объектов жилой застройки не нормируется.
В ходе судебного разбирательства не нашла подтверждение и ссылка истца на несоответствие разрешения на строительство Градостроительному регламенту Сысертского района, утвержденному решением Думы Сысертского городского округа от 24 января 2008 года № 323 “Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории Сысертского городского округа” в части отнесения спорного земельного участка к зоне Ж-1 (зоне жилых домов усадебного типа), а не к зоне КС-5 (коммунально-складской зоне).
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
На основании ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Были произведены замеры расстояний от строящегося здания магазина продовольственных товаров до жилого дома истца, дано заключение, согласно которому нарушений при строительстве спорного объекта требованиям действующих санитарных норм и правил не имеется.
Не нарушены ни строительные и пожарные нормы и правила, ни права и законные интересы соседа. Решение Сысертского районного суда было обжаловано в кассационном порядке и определением Свердловского областного суда оставлено без изменения.
Сосед нарушил границу
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.
Гражданин обратился в суд с иском к соседям о восстановлении границ земельного участка и внесении изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости, указав, что он является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Указанная часть жилого дома расположена на земельном участке, общей площадью 902 кв. м., что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке. В октябре 2010 года истец решил оформить земельный участок в собственность, однако приехав, обнаружил, что ответчиками неправомерно было перенесено ограждение земельного участка. По материалам составленного в ноябре 2010 года межевого плана границ оказалось, что площадь земельного участка составляет 770 кв.м. Обращения к ответчику о восстановлении прежних границ, оказались безрезультатными.
В настоящее время ответчики провели работы по межеванию, постановке на кадастровый учет и внесению изменений в ЕГРП в отношении земельного участка. Площадь участка, используемого ответчиками, была увеличена с 736 кв.м. до 1360 кв.м. за счет участка истца. При этом границы земельного участка с ним не согласовывались.
Исковые требования судом были удовлетворены. Судом было установлено, что истец о проведении землеустроительных работ не извещался, данные границы не были с ним согласованы. Довод об отсутствии у ответчика зарегистрированного права на земельный участок судом во внимание судом принят не был, так как сведения о данном земельном участке имелись в Государственном земельном кадастре, право собственности истца на часть жилого дома зарегистрировано в установленном законом порядке, и, следовательно, он являлся полноправным добросовестным владельцем земельного участка площадью 902 кв.м. на праве постоянного пользования.
Очевидно, что при уточнении границ ответчиками его права были нарушены. При сопоставлении документов о ранее установленных границах участков истца и ответчиков, с межевым планом земельного участка ответчиков, выполненного ООО «Ракурс» в 2010 году, видно, что границы участка сместились.
Площадь земельного участка ответчиков не соответствует правоустанавливающим документам, дополнительный участок в установленном законом порядке ответчикам не предоставлялся.
Освободить самовольно занятый участок
В соответствии с пп. 2 п. 1 и пп. 4 п. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях его самовольного занятия.
Из пункта 2 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно к освобождению земельного участка.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Изучение практики Сысертского районного суда показало, что по делам данной категории истцами выступают Свердловский природоохранный прокурор, Сысертский межрайонный прокурор либо администрация в интересах неопределенного круга лиц.
Так, администрация Сысертского городского округа обратилась в суд с иском к гражданину об освобождении незаконно занятого земельного участка.
Была проведена внеплановая проверка по факту самовольного занятия земель общего пользования и строительства уличной уборной около дома.
На землях общего пользования перед фасадом земельного участка его владельцами самовольно установлена уличная уборная, предназначенная для сотрудников расположенного метрах в 50 от жилой застройки торгового павильона.
Разрешение на размещение уличной уборной на землях общего пользования не выдавалось, таким образом, осуществлен самовольный захват участка земель общего пользования.
Кроме того, на фотографиях, сделанных на местности, видно, что рядом с уборной также на землях общего пользования складированы строительные материалы.
Судом исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме. Действиями ответчика нарушено право Сысертского городского округа, регламентированное указанной п. 10 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Судьи Сысертского районного суда при разрешении споров, возникших по пользованию земельных участков, в основном, применяют нормы материального права. Из поступивших для обобщения 56 дел 6 судебных решений были обжалованы в кассационном порядке, решения судов судебной коллегией были оставлены без изменения.
А. Мурашов, судья