С принятием Федерального Закона № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее – Закон о долевом участии) мы все реже слышим рассказы об обманутых дольщиках. Сейчас дольщиков защищает закон, у них появилось больше прав и меньше рисков. Теперь определяющим критерием выбора застройщика является уже не размер и известность компании, а условия договора и схема покупки-продажи строящегося жилья. Покупатели все чаще выбирают компании, работающие по Закону о долевом участии, так как государство поддерживает и обеспечивает гарантиями только участников долевого строительства. Причем в большей степени именно дольщики (покупатели) защищены законом.
По закону покупатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в случае непередачи квартиры в предусмотренный договором срок или в случае передачи объекта, не соответствующего по качеству условиям договора (отделка, планировка и др.). Это означает, что Застройщик обязан вернуть деньги, уплатить предусмотренную законом пеню и возместить убытки. В случае недостаточности денежных средств Застройщика права Дольщика обеспечены залогом на землю и строящийся многоквартирный дом.
Застройщиков, работающих по Закону о долевом участии, контролирует уполномоченный орган. В Свердловской области это Управление государственного строительного надзора.
Существуют и другие схемы покупки недвижимости: договоры в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), инвестиционные, предварительные договоры. Но в отличие от них, «долёвка» обладает рядом важных преимуществ: Во-первых, это обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в Федеральной регистрационной службе (Учреждении юстиции). Права требования дольщиков на конкретную квартиру заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Благодаря данной процедуре, полностью исключена возможность двойной продажи одной квартиры. Договоры в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), инвестиционные, предварительные договоры заключаются в простой письменной форме и регистрации не подлежат. Это создает риск двойной продажи, так как государственный орган (Федеральная регистрационная служба) не в состоянии проконтролировать добросовестность Застройщика.
Во-вторых, для договоров участия в долевом строительстве законом установлены четкие требования к их существенным условиям, без них договор просто не имеет юридической силы. Это, прежде всего, срок передачи построенного объекта, гарантийный срок на объект (не менее 5 лет) и цена. Поскольку изменения к договору также подлежат государственной регистрации, то у Дольщика есть гарантии, что цена останется прежней и не изменится на конец строительства (если это фиксированная твердая цена).
В-третьих, банки, выдающие ипотеку под строящееся жилье, отдают предпочтение застройщикам, работающим в рамках Закона о долевом участии. Для банка важно, чтобы Застройщик гарантированно построил и сдал объект, ведь обеспечением возврата кредита и уплаты процентов служит построенная квартира. Для работы с банком Застройщик должен иметь все разрешительные документы на строительство объекта и пройти длительную процедуру аккредитации, которая включает строй-аудит, проверку юридической чистоты строительства и законности заключаемых договоров. Только после этого банк принимает решение выдавать кредиты гражданам, желающим приобрести строящееся жилье по договору участия в долевом строительстве.
В любом случае, суть всех схем покупки-продажи строящегося жилья – привлечение денежных средств граждан и вложение их в строительство. Отличия состоят в моменте возникновения прав собственности граждан на построенный объект (квартиру), форме до-говора, порядке оплаты, ответственности Застройщика перед гражданами в случае невыполнения им своих обязательств. Но самое главное отличие в том, что договор долевого участия предполагает полную «прозрачность» сделки, регистрацию и контроль государственными органами. Поэтому покупатели получают государственные гарантии и могут не сомневаться в надежности выбранного Застройщика.
А. Матушкина,
юрист