Управляющие компании многоквартирных домов – одна из тех сфер деятельности, в которой заметна активная борьба за потребителей. Сегодня мы предоставляем возможность рассказать о своих подходах к работе директору одной из действующих в Сысерти УК «Каменный цветок» – Владимиру Владимировичу Ковальчуку.
– Начал заниматься управлением многоквартирными домами поневоле. Когда заехал в первый дом Каменного цветка в 2008 году и 10 месяцев ходил на 8 этаж пешком. Лифт не работал. Начал вникать в проблему. Там по-хитрому было организовано: застройщик создал ТСЖ, а ТСЖ заключило договор с управляющей компанией «Сысертская собственность».
В итоге, УК решение всех проблем перекладывало на ТСЖ. У меня возник резонный вопрос: а зачем тогда нужна УК? Пришлось брать в свои руки управление ТСЖ и расторгать договор с управляющей компанией.
В 2013 году создал уже свою управляшку с одноименным микрорайону названием «Каменный цветок», потому что в управление к нам стали проситься другие дома. И, в основном, переходили из «Сысертской собственности».
Так, в 2013 году принял дом по Орджоникидзе, 41. Инженерные сети были в очень плохом состоянии. Полностью пришлось менять электропроводку, на 90 процентов – стояки канализации, всю запорную арматуру и на холодной воде, и на горячей, и на отоплении. Что значит, когда в доме не работает запорная арматура? Это когда из-за любого мелкого ремонта в одной квартире приходится перекрывать, к примеру, воду на весь дом.
Недавно к нам перешло бывшее общежитие по К. Либкнехта, 42. Тоже в аховом состоянии. Канализация течет. В подвале спортсмены занимаются, а жильцы оплачивают за них потребление электричества. И удивляются, почему такие большие счета за общедомовое потребление.
Весь микрорайон Каменный цветок, за исключением дома, 4-1 сегодня у нас. И у них с водой порядок. А в доме 4-1 с сентября – перебои, начиная с пятого этажа. На 8-9 этажах даже чайник набрать проблематично, а помыться – несбыточная мечта. Моя сотрудница Наталья Александровна Антропова живет в этом доме, делится проблемами.
Жители в декабре провели собрание о смене управляющей компании, тоже хотят к нам. Законодательно процесс перехода может занять от одного до трех месяцев. Тем более, что тут еще выпали январские каникулы. Жильцы приняли решение в декабре, а в лицензию к нам дом попал лишь с 1 марта.
Не успели приступить к управлению, как старая УК активизировала работу среди жителей, раздавая невыполнимые обещания. На минуточку: они тут с 2011 года. Что ж раньше-то не были столь активны?
Мы намерены здесь, первым делом, нормализовать подачу воды. За счет чего в соседних домах вода есть? У нас в штате есть инженер КИПа, он следит за оборудованием станции повышения давления, работой частотного преобразователя. Давление в системе должно быть достаточным, чтобы вода доходила до верхнего этажа. И это – задача управляющей компании. Причем задача, вполне решаемая. Еще сразу поставим узлы учета и сменим двери подъездов на антивандальные. Все наши дома (кроме названых, еще в микрорайоне Новый, 24 и 26) обеспечили узлами учета. Ставим их своими силами. Так, что узел учета обходится примерно в 200 тысяч рублей. Что в разы дешевле, чем нанимать субподрядные организации, как делают другие УК.
Вообще, по федеральному закону об энергоэффективности, все многоквартирные дома должны были быть оснащены узлами учета еще к 2013 году. Но в Сысерти большинство домов по-прежнему остаются без счетчиков.
Меж тем, как дома со счетчиками при налаженной автоматике за отопление платят процентов на 40 меньше, чем когда оплата идет по нормативу.
Если по нормативу заложено отопление метра площади за 56 рублей в любой месяц отопительного сезона, то наши потребители в холода платят 38-40 рублей, а весной или ранней осенью – рублей 6-8.
Знаю, что по Орджоникидзе, 56 есть прибор учета, есть система автоматического регулирования, но она отключена. В результате жильцы в доме со счетчиком платят даже больше, чем по нормативу. Оборудование, которое стоит полмиллиона и приобретено за счет жильцов, для того, чтобы они экономили, выключено. Вместо этого включена на полную мощность подача тепла. Люди пооткрывали форточки, отапливают улицу и платят за это.
У нас есть специалисты, которые налаживают работу автоматики. Мы даже оказываем эти услуги другим юридическим лицам. К примеру, из недавнего делали узлы учета на строящемся пристрое к девятиэтажке в центре Сысерти, на «Магните-косметик» на Трактовой.
На своих домах мы десятками поменяли насосы, только на этом сэкономили сотни киловатт.
Мы – единственная в Сысерти компания, которая самостоятельно обслуживает лифты. Остальные нанимают для ремонтов фирмы из Екатеринбурга, а это – и дороже, и дольше. Сломается лифт, к примеру, в пятницу. И люди могут неделю ждать специалистов и ходить пешком.
Сами обслуживаем и домофоны. И для компании, и для жильцов дешевле обуучить своих специалистов, чем нанимать компании в Екатеринбурге. Да и местным людям хотелось работу дать.
В тариф входит мытье подъездов и мы реально их моем.
За свой счет управляли домом, который получили от застройщика-банкрота. У него была задолженность 1,7 млн. Мы выплатили эти деньги по суду.
Может быть, тариф на управление у нас не самый дешевый. Тариф в домах с лифтами – от 18-50 до 26-81 за метр, а без лифтов20-47. Но когда принимали дома после «дешевого» управления, несколько лет приходилось восстанавливать сети.
Не хочу сказать, что мы работаем идеально. Я просел, к примеру, по ремонту подъездов. Их положено один раз в пять лет делать. Будем наверстывать. Нынче закупили оборудование по автоматизированной побелке и покраске. Уже делаем капитальный ремонт подъезда по Орджоникидзе, 41. Никто этого не делал с момента сдачи дома. Водой смывали мел до бетона. Это технология такая, воду потом всю собрали пылесосом. Сейчас выбираем виды декоративного покрытия.
За 10 лет работы накопили опыт, скомплектовали штат, обучили специалистов. Я искренне хочу работать по-другому. Хочу отличаться от других компаний: качеством, надежностью, ценами. Хочу, чтобы люди замечали, что делает управляющая компания.
Владимир Ковальчук, директор ООО «УК «Каменный цветок»